En théorie, un logement G ne coche plus la case de la décence énergétique, depuis le 1er janvier 2025. Sur le terrain judiciaire, la mécanique apparaît pourtant moins automatique qu’annoncé. Un récent arrêt de la cour d’appel de Bourges estime qu’un DPE défavorable, à lui seul, ne suffit pas forcément à caractériser un logement indécent ni à justifier une suspension des loyers.
Le DPE est devenu une arme redoutable dans les conflits entre bailleurs et locataires. Dans cette affaire, une locataire poursuivie pour impayés de loyers soutenait que le logement ne respectait pas les critères de décence, notamment en raison de sa mauvaise performance énergétique. Elle demandait ainsi une réduction de moitié du loyer entre novembre 2021 et septembre 2023, puis une suspension pure et simple des loyers jusqu’à la réalisation des travaux.
Effectivement, un nouveau DPE réalisé en 2024, près de trois ans après l’entrée dans les lieux, conclut à une étiquette G devenue, théoriquement, synonyme de non-décence depuis le 1er janvier 2025. Toutefois invoquer le DPE n’est pas suffisant aux yeux de la cour d’appel.
Le juge regarde au-delà du seul DPE
Les magistrats se sont appuyés sur le rapport de l’ARS datant de janvier 2024. Celui-ci relevait bien des traces d’humidité dans plusieurs pièces ainsi qu’une ventilation insuffisante. Mais l’Agence régionale de santé estimait malgré tout que « les critères d’insalubrité relevés lors de la visite sur place sont insuffisants pour déclencher une procédure ». Le rapport recommandait simplement l’installation d’entrées d’air sous les fenêtres et la mise en place d’une VMC.
La cour d’appel va même plus loin. « Si la locataire invoque le fait qu’un DPE de classe G implique que le logement doive être qualifié de non décent à compter du 1er janvier 2025, cette disposition ne trouve pas à s’appliquer aux baux en cours », soulignent les juges. Selon eux, la locataire « ne rapporte donc pas la preuve du caractère non décent ou d’une insalubrité du logement ».
Les magistrats retiennent également un élément défavorable à la locataire : elle aurait contribué à la dégradation du logement en coupant le chauffage ou en obstruant certaines entrées d’air dans la cuisine. De son côté, la propriétaire n’était pas exonérée de son obligation de réaliser des travaux de mise en conformité. Mais dans le cas présent, la locataire, pour une raison non précisée, semble s’être opposée aux travaux d’amélioration.
En première instance, le juge avait malgré tout reconnu « les insuffisances du logement en matière d’isolation et d’aération » et accordé une réduction de 10 % du loyer depuis l’entrée dans les lieux jusqu’au départ de la locataire à l’été 2025. La cour d’appel confirme cette position intermédiaire : pas de suspension des loyers, mais une minoration limitée. La locataire devra donc régler l’arriéré de loyers, ainsi que des frais de remise en état du logement.
