Avec la sécheresse de 2003, cette maison du Centre-Val-de-Loire a été très sérieusement endommagée par le phénomène de retrait-gonflement d’argile (RGA). La venderesse le savait, mais elle n’a rien dit. Elle est donc logiquement condamnée, ainsi que l’agence immobilière pour avoir failli à son devoir de conseil.
La facture est douloureuse. En première instance, la venderesse a été condamnée à verser aux acquéreurs la bagatelle de 224.000 euros en réparation de leur préjudice; c’est presque le montant de la vente opérée douze ans plus tôt (232.000 euros). Pour indemniser les acquéreurs, la venderesse a d’ailleurs dû revendre l’appartement qu’elle habitait.
C’est que les dégâts sont sérieux. La sécheresse de 2003 a entraîné des mouvements de terrain qui ont provoqué de nombreuses fissures dans maison, sur les murs, les plafonds, sur les sols. À tel point que la structure a été fragilisée. Difficile de passer à côté. La propriétaire ne pouvait ignorer les dégâts ni même les raisons, d’autant qu’elle a sollicité le maire de sa commune afin de réclamer la reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle et qu’elle a même bénéficié d’une aide à hauteur d’un millier d’euros pour réaliser des travaux.
Au moment de mettre son bien en vente, en 2007, la propriétaire fait réaliser différents travaux. « De simples travaux esthétiques de rebouchage des fissures », un cataplasme sur une jambe de bois peut-être suffisant pour dissimuler l’ampleur des désordres auprès des acquéreurs, mais à l’évidence insuffisant pour consolider le bien immobilier. La justice écarte toutefois une manœuvre dolosive, estimant que la venderesse septuagénaire et « profane en la matière » pouvait ignorer que les travaux de rebouchage s’avéraient insuffisants.
L’agent immobilier a manqué au devoir de conseil
Lourdement condamnée, l’ancienne propriétaire a fait appel afin que l’agent immobilier chargé de la vente soit aussi appelé en garantie. Pour elle, les fissures restaient apparentes lorsque l’agent immobilier a pris le mandat. En fait, les travaux de rebouchage n’interviendront que quelques mois plus tard.
Pourtant, l’agent immobilier n’a pas alerté les acquéreurs. « Le bien immobilier qui faisait l’objet du mandat présentait d’importantes fissures qui auraient dû conduire un professionnel normalement avisé à se renseigner plus amplement auprès de son mandant sur l’origine de ces fissures et à l’informer quant aux risques éventuels à mettre ce bien en vente en l’état. ». Pour la cour d’appel d’Orléans, l’agent immobilier a bel et bien commis « une faute contractuelle (…) ayant contribué à la vente litigieuse ». Basée à Paris, « l’agence immobilière s’est abstenue de visiter le bien immobilier, se privant de la possibilité de connaître l’état réel de celui-ci et de conseiller utilement son mandat et les potentiels acquéreurs ».
La cour d’appel d’Orléans confirme donc le jugement de première instance et la condamnation de la venderesse. Elle retient aussi « le manquement de l’agence à son obligation d’information et de conseil, qui consiste dans la perte de chance de ne pas vendre son bien immobilier dans ces conditions ». À ce titre, la venderesse bénéficiera de 10.000 euros.
Cour d’appel d’Orléans, 5 juillet 2022, n°19-03686.
